Quel taux d'endettement pour emprunter en 2026 ?

En 2026, le taux d'endettement maximum reste fixé à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise. C'est la règle posée par le HCSF, l'autorité qui encadre le crédit immobilier en France.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement — que les autorités appellent plus précisément taux d'effort — mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. C'est le rapport entre vos charges de crédit mensuelles et vos revenus nets mensuels.

La formule est simple :

• (Total de vos mensualités de crédit ÷ vos revenus nets mensuels) × 100

Le résultat s'exprime en pourcentage. Plus il est bas, plus votre dossier rassure la banque.

La règle des 35 % en 2026

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose deux limites à toutes les banques françaises, et elles restent en vigueur en 2026 :

• Un taux d'endettement plafonné à 35 %, assurance emprunteur incluse.
• Une durée de prêt limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants).

Point important souvent oublié : l'assurance emprunteur compte dans le calcul. C'est une erreur fréquente qui peut fausser l'estimation de plusieurs dixièmes de point.

Un exemple concret

Prenons un couple avec 4 000 € de revenus nets par mois et aucun crédit en cours. S'il vise une mensualité de crédit immobilier de 1 300 € (assurance comprise), son taux d'endettement sera de :

• (1 300 ÷ 4 000) × 100 = 32,5 %

Ce dossier passe sous la barre des 35 % : il respecte la règle. En revanche, s'il avait déjà un crédit auto de 300 € par mois, le calcul deviendrait (1 600 ÷ 4 000) × 100 = 40 % — au-dessus de la limite. Vous voyez ici tout l'impact d'un crédit en cours sur votre capacité à emprunter.

Quels revenus et quelles charges compte-t-on ?

Côté revenus : salaires, revenus professionnels stables, pensions, certaines allocations. Pour un investissement locatif, les loyers futurs sont pris en compte selon des règles particulières.

Côté charges : la future mensualité du bien (assurance incluse), mais aussi tous vos crédits en cours — crédit auto, crédits à la consommation, prêts étudiants — et les pensions que vous versez.

Le reste à vivre : l'autre critère décisif

Le taux d'endettement n'est pas tout. Les banques regardent aussi votre reste à vivre : la somme qu'il vous reste une fois toutes les charges payées. Deux foyers au même taux de 33 % ne sont pas logés à la même enseigne selon qu'ils gagnent 2 500 € ou 8 000 € par mois. La stabilité de vos revenus et la bonne tenue de vos comptes pèsent également dans la décision.

Existe-t-il des exceptions ?

Oui. Les banques disposent d'une marge de flexibilité : elles peuvent dépasser les 35 % sur une partie limitée de leurs dossiers (20 %), en priorité pour les primo-accédants et l'achat de la résidence principale. Attention : ce n'est pas un droit. La banque reste libre d'accepter ou non, selon la solidité globale de votre dossier.

Vous dépassez les 35 % ? Des solutions existent

Si votre taux d'endettement est trop élevé, tout n'est pas bloqué. Plusieurs leviers permettent de retrouver de la marge :

• Regrouper ou solder vos crédits en cours : un rachat de crédits réduit vos mensualités et fait baisser mécaniquement votre taux d'endettement.
• Augmenter votre apport pour emprunter moins.
• Optimiser l'assurance emprunteur, un poste où les économies sont souvent réelles.
• Allonger la durée (dans la limite des 25 ans) pour réduire la mensualité.

C'est précisément là qu'un accompagnement fait la différence : identifier le bon levier pour votre situation, et présenter à la banque un dossier optimisé.

En résumé

En 2026, visez un taux d'endettement inférieur à 35 %, assurance comprise, sur une durée maximale de 25 ans. Mais retenez que le reste à vivre et la solidité de votre dossier comptent tout autant. Et si vous dépassez la limite, un rachat de crédits peut souvent vous remettre dans les clous.