Facebook Instagram
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Simulation indicative, sans valeur d'offre de prêt ni de conseil fiscal personnalisé. Serenidade, SAS, 3 place Lieutenant Paul Gauffre, 34320 Neffiès, RCS Béziers 750 797 292. Agent immobilier, carte professionnelle CPI 0201 2018 000 025 494. Courtier en assurance, ORIAS n° 13002283. Mandataire en opérations de banque de LoanPlace, marque de CAFPI (ORIAS n° 09047385). Serenidade n'exerce pas d'activité de conseil en investissements financiers.
Paramètres fiscaux au 22 septembre 2026. Barème IR revenus 2025 (tranches indexées +0,9 % par la loi de finances 2026) ; prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle depuis la LFSS 2026 (CSG portée à 10,6 %) ; micro-foncier 15 000 € / 30 % ; micro-BIC 77 700 € / 50 % en meublé classique et tourisme classé, 15 000 € / 30 % en tourisme non classé ; déficit foncier 10 700 € (21 400 € pour une rénovation énergétique E, F ou G vers A à D payée avant le 31 décembre 2027) ; IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % ; plus-value des particuliers 19 % + 17,2 % avec abattements 6 %/an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l'IR, 1,65 %/an puis 1,6 % et 9 %/an pour les prélèvements sociaux, surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € ; réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP pour toute cession postérieure au 15 février 2025.
Dispositif Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028) : location nue d'un appartement à titre de résidence principale, engagement de 9 ans ; amortissement de 80 % du prix (et des travaux dans l'ancien, qui doivent atteindre 30 % du prix) à 3,5, 4,5 ou 5,5 % par an dans le neuf et 3, 3,5 ou 4 % dans l'ancien selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an ; déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; amortissements réintégrés dans la plus-value. Les plafonds retenus dans l'ancien et le traitement du déficit restent à confirmer par les textes d'application. Non-résidents : taux minimum de 20 % puis 30 %, prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés UE, EEE ou Suisse.
Revente à la découpe. Le modèle vend lot par lot à partir de l'année choisie, applique une décote sur les lots cédés occupés, facture la mise en copropriété une seule fois, affecte le produit des ventes au remboursement anticipé du prêt et recalcule la mensualité ou la durée. Chaque cession fait l'objet de son propre calcul de plus-value : la durée de détention court depuis l'achat initial, et le seuil de 50 000 € déclenchant la surtaxe s'apprécie cession par cession. Rappel juridique : la revente par lots d'un immeuble acquis en bloc suffit à caractériser l'habitude au sens de l'article 35 du code général des impôts, seule l'absence d'intention spéculative à la date d'acquisition écarte la requalification en marchand de biens ; le locataire d'un lot occupé dispose d'un droit de préemption lors de la première vente suivant la mise en copropriété (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975), et d'une notification préalable de quatre mois au-delà de cinq logements (loi Aurillac) ; le congé pour vente se donne six mois avant l'échéance du bail en location nue, trois mois en meublé.
Ce simulateur est un outil d'aide à la décision, pas un conseil fiscal ou financier. Les règles réelles comportent des cas particuliers (plafonnement du quotient familial, décote, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, régimes de faveur, exonérations de plus-value professionnelle, conventions de résidence services) qui ne sont pas tous modélisés. Faites valider votre montage par un expert-comptable avant de signer. Version adaptée pour SERENIDADE, Neffiès.
