Jeanbrun, LMNP ou déficit foncier : quel régime choisir en 2026 ?

Depuis le 21 février 2026, un nouvel avantage fiscal existe pour la location nue : le dispositif Jeanbrun. Il s'ajoute aux deux solutions déjà connues des investisseurs, la location meublée (LMNP) et le déficit foncier. Laquelle choisir ? Tout dépend de votre bien, de votre projet et de vos revenus.

Le dispositif Jeanbrun en bref

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir le logement en location nue, ce qui était jusqu'ici réservé au meublé. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

• Pour quel bien ? Uniquement un appartement, loué nu comme résidence principale du locataire. Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat.
• Quel avantage ? Vous déduisez chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix (travaux compris dans l'ancien) : de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, de 3 à 4 % dans l'ancien, selon le niveau de loyer choisi. L'amortissement est plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an.
• En échange de quoi ? Un loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social) et un engagement de location de 9 ans.

Un éventuel déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Certains points, notamment dans l'ancien, restent à préciser par les textes d'application.

Le LMNP : la souplesse du meublé

En location meublée non professionnelle, deux options :

• Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (jusqu'à 77 700 € de recettes en meublé classique).
• Le régime réel : vous déduisez vos charges et amortissez le bien et le mobilier, sans plafond de loyer ni engagement de durée. Résultat : souvent aucun impôt sur les loyers pendant de longues années.

Deux changements récents à connaître : les prélèvements sociaux sur les revenus du meublé passent à 18,6 % en 2026, et depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le meublé reste très intéressant, mais la revente coûte désormais plus cher qu'avant.

Le déficit foncier : l'arme des gros travaux

En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles immédiatement des loyers. S'ils dépassent vos revenus fonciers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait sortir le logement d'un DPE E, F ou G, payée avant fin 2027). Le surplus est reporté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

La contrepartie : vous devez continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Et contrairement au Jeanbrun, pas de plafond de loyer.

Un exemple concret à Béziers

Prenons un appartement ancien acheté 120 000 €, avec 40 000 € de travaux, loué 600 € par mois (7 200 € par an). Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) : 2 000 €. Intérêts d'emprunt la première année : 5 000 €. L'investisseur est dans la tranche d'imposition à 30 %.

• Location nue au micro-foncier : 70 % des loyers sont imposés, soit 5 040 €. Avec l'impôt et les prélèvements sociaux, environ 2 380 € d'impôt par an.
• Déficit foncier : les 40 000 € de travaux créent un déficit important. 10 700 € s'imputent sur le revenu global, soit environ 3 200 € d'impôt en moins l'année des travaux ; le reste efface l'impôt sur les loyers des années suivantes.
• Jeanbrun (loyer intermédiaire) : 80 % de 160 000 €, amortis à 3 %, donnent 3 840 € déductibles chaque année. Les loyers ne sont plus imposés, et ce pendant de nombreuses années, à condition de respecter le plafond de loyer.
• LMNP au réel : l'amortissement du bien et du mobilier efface lui aussi l'impôt sur les loyers, avec un loyer meublé généralement plus élevé et sans engagement de durée.

Sur ce cas, les trois régimes au réel font nettement mieux que le micro-foncier. Mais le meilleur choix dépend de ce qui se passe ensuite : durée de détention, niveau de loyer accepté, revente.

Comment choisir ?

• Vous faites de gros travaux dans l'ancien et payez beaucoup d'impôt : le déficit foncier est souvent imbattable à court terme.
• Vous voulez de la souplesse (revendre quand vous le souhaitez, fixer librement le loyer) : le LMNP au réel.
• Vous visez la location nue longue durée, avec un loyer proche des plafonds de votre secteur : le Jeanbrun devient intéressant, surtout dans le neuf.
• Vous comptez revendre avant 9 ans : évitez le Jeanbrun, dont l'engagement de durée est strict.

La seule façon de trancher, c'est de faire le calcul sur votre propre projet, en intégrant le financement et la revente.

Informations générales à jour de septembre 2026, données à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : faites valider votre montage par un expert-comptable avant de vous engager.