Investissement locatif : comment calculer la vraie rentabilité ?

« Ce bien rapporte 7 % » : c'est le chiffre qu'on lit partout dans les annonces. Mais cette rentabilité brute ne dit presque rien de ce que l'investissement vous rapportera vraiment. Voici comment calculer la rentabilité réelle, étape par étape.

1. La rentabilité brute : un premier filtre

C'est le calcul le plus simple : loyers annuels ÷ coût total d'acquisition × 100. Attention à bien prendre le coût total, pas seulement le prix affiché : frais de notaire, travaux, frais d'agence éventuels.

Elle permet de comparer rapidement deux biens entre eux, mais elle ignore les charges, la fiscalité et le crédit.

2. La rentabilité nette : après les charges

On retire des loyers toutes les dépenses que vous supportez en tant que propriétaire :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• l'assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion si vous confiez la location à une agence ;
• la vacance locative (prévoir au moins un mois par an) et l'entretien.

L'écart avec la rentabilité brute est souvent de 1 à 2 points.

3. La rentabilité nette-nette : après les impôts

C'est ici que tout se joue. Selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP, SCI, dispositif Jeanbrun…), le même bien peut être lourdement imposé ou ne pas l'être du tout pendant des années. Deux investisseurs qui achètent le même appartement peuvent obtenir des résultats très différents.

4. Le cash-flow : ce qui sort réellement de votre poche

Si vous financez à crédit, le bon indicateur est le cash-flow mensuel : loyer − charges − mensualité de crédit − impôts. Un cash-flow négatif n'est pas forcément un mauvais investissement : c'est un effort d'épargne mensuel pour vous constituer un patrimoine. L'important est de le connaître à l'avance et qu'il soit supportable.

Un exemple concret

Appartement acheté 120 000 €, avec environ 9 600 € de frais de notaire et 20 000 € de travaux : coût total 149 600 €. Loyer : 650 € par mois, soit 7 800 € par an.

• Rentabilité brute : 7 800 ÷ 149 600 = 5,2 %.
• Rentabilité nette : avec 2 000 € de charges et de vacance par an, il reste 5 800 € : 5 800 ÷ 149 600 = 3,9 %.
• Cash-flow : avec un prêt de 130 000 € sur 20 ans à 3,5 % (environ 780 € par mois, assurance comprise), le cash-flow avant impôt est d'environ − 300 € par mois.
• Après impôt : au micro-foncier, l'impôt et les prélèvements sociaux ajoutent environ 215 € d'effort par mois. Avec un régime au réel bien choisi, cet impôt peut disparaître pendant plusieurs années.

Le même bien, affiché « 5,2 % », demande donc entre 300 et 500 € d'effort mensuel selon la fiscalité retenue. C'est cette différence qu'il faut mesurer avant d'acheter.

5. Ne pas oublier la revente

La vraie rentabilité d'un investissement se mesure sur toute sa durée : loyers encaissés, capital remboursé, plus-value à la revente et impôt sur cette plus-value. Un bien peu rentable au quotidien peut être une très bonne opération sur 15 ans, et inversement.

Pensez aussi aux contraintes qui peuvent peser sur votre projet : un logement classé G au DPE est déjà interdit à la location, les logements F le seront en 2028 et les E en 2034. Et à Montpellier, l'encadrement des loyers limite le loyer que vous pouvez demander.

En résumé

La rentabilité brute sert à trier les annonces ; la rentabilité nette-nette et le cash-flow servent à décider. Et le choix du régime fiscal peut changer le résultat du tout au tout.

Informations générales à jour de septembre 2026, données à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : faites valider votre montage par un expert-comptable avant de vous engager.